清算后尾盘销售，税金不能作为扣除项目？

看到公众号昨天的文章（《清算后尾盘销售土地增值税如何纳税申报》，点击查看原文），有个疑问想请教老师，尾盘销售时缴纳土地增值税，缴纳的税金及附加不能扣除？

是的，但是有例外。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第八条规定：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

根据文件规定，纳税人尾盘销售时，直接依照清算时的“单位建筑面积成本费用”乘以销售面积，确认扣除项目金额（再无其他扣除项目）计算缴纳土地增值税。具体计算过程参详之前的文章（点击蓝色字体可参阅）：

今天，我们主要来探讨尾盘销售，税金该不该扣。

按照国税发[2006]187号规定，“单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积”，清算时的扣除项目总金额，即土地成本、建安成本、与转让相关的税金、开发费用、加计扣除，诚然，“转让相关的税金”是按照清算时期的销售收入来确认。然而，尾盘销售的“单位建筑面积成本费用”要按照清算时期的销售收入发生的税金来确认，显然不合适。

既然问题找到了，那么该如何确认“单位建筑面积成本费用”更合理呢？

单位建筑面积成本费用=（清算时扣除项目总金额 - 清算时与转让相关的税金）÷清算的总建筑面积。

尽管总局政策明确，然而我们也分析在理。实务中也确有地方的政策证实了我的观点：

《关于土地增值税若干政策执行问题的公告》（重庆市地方税务局公告2014年第9号）规定，查账征收方式清算后转让房产（简称清算后转让房产），应分房产类型确定单位建筑面积成本费用额，以此计算清算后转让扣除额，公式如下：

单位建筑面积成本费用额=清算成本费用额（不含转让房产有关税金及附加）÷清算可售建筑面积

清算后转让扣除额=单位建筑面积成本费用额×本期转让面积+本期转让房产有关税金及附加

穗友们，你们怎么看？

大家都可以留言谈谈。

注：文中蓝字为超链接部分，

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